Vila ve státě, který je velké přibližně jako Brno Vám ročně vydělá klidně i 15%, a to pouze tak, že ji koupíte a necháte ‚‘chátrat’’ .Ten stát se jmenuje Lucembursko. Tyčí se na hranicích Německa, Belgie A Francie. Když do města dorazíte zjistíte, že je plný luxusních budov nablýskaných sporťáků a velkého množství spokojených obyvatel. Ještě aby ne, průměrná uklízečka v kancelářích je tady schopná si v přepočtu vydělat i 70.000 Kč a to k tomu má veřejnou dopravu zdarma. Ale i s takovým příjmem není možné v Lucembursku důstojně bydlet, pokud nechcete celou výplatu zaslat za nájemné.
Důvodem takto vysokých cen nemovitostí a prudkého růstu je každoročně přibývající počet milionářů a miliardářů v Evropě. A to proč? Protože Lucembursko je daňový ráj Evropy a mnoho nových bohatých sem míří optimalizovat. I někteří z Českých miliardářů zde mají sídla svých společností. Poskytuje soukromí, stabilitu a velmi nízké daně.
Mluvili jsme o tom s Jamesem Riessem. Českým podnikatele narozeným v malém městě na jihu Moravy (Valtice) James Riess na Lucemburském trhu působil již v letech 2018-2021 nyní se jeho společnost JRCC věnuje nákupu investičních nemovitostí v Německu, Luxemburgu a Švýcarsku.
James Riess není typické české jméno. Kde to vzniklo?
To opravdu není. Příjmení je Německé máme ho po sudetských Němcích a jméno vzniklo tak, že James Dean byl maminčin oblíbenec. Česko je ale moje „doma“.
Jamesi pokud si chci koupit investiční nemovitost, který ze států je pro mě nejstabilnější?
Nejstabilnější? Jak už jsme si řekli, pokud jde o zhodnocení držením bude to určitě Luxemburg, ale za nejstabilnější považuji z těchto třech zmíněných Německo. Německo má tu přidanou hodnotu, že je stabilní, ale otevřené pedlerům ze Slovenska, Polska a Česka, kteří sem jezdí za prací, což se ve Švýcarsku neděje. Zde takto můžete pracovat pouze 3 měsíce a potom vás už čeká registrace na tamních úřadech. A právě proto zde mají nemovitosti pro nás největší stabilitu.
Kde v tomto vidíte problém s Lucemburskem? Zmiňoval jste se mi, že ten je také otevřený tomuto typu pracovníků neměl by tedy být nejstabilnější?
Měl, ale vstupuje nám do toho jedna velká proměnná. Luxembourg je opravdu krásná země a bohatí lidé zde nakupují opravdu velké množství nemovitostí, ve kterých ale nežijí. Kupují je pouze jako spekulaci a to žene ceny vzhůru. Ale všechno je to jen díky nízkým daním. Není to například kvůli krásnému výhledu na moře, který vám nikdo nevezme. Situace s daněmi je dnes nějaká, ale nikdy nevíte, kdy se situace může změnit a nebylo by to poprvé ani naposledy. Historie nám to jasně ukazuje. Pravděpodobně nevzniknou novely daňového řádu ze strany samotného Luxembourgu, ale tlak Evropské unie by je k tomu mohl přinutit. Poté se odtud všechny velké společnosti, které zde daní, jako je například Amazon, mohou přesunout tam, kde to pro ně bude nejvýhodnější. Stejně tak jako jednotlivci a nemovitosti by zde najednou mohli mít stejnou hodnotu nebo i nižší jako v České Republice.
Je za Vás tedy lepší investovat spíše v Německu než v Luxembourgu?
Ano, Německo mělo ještě rok a půl zpět sazbu na hypotéky klidně i 0.89 p.a., tuto hypotéku má jeden z našich makléřů zafixovanou na 10 let, což je za mě skvělé, si za takových podmínek pořídit nemovitost.
Mimo to v Berlíně připadá vlastnictví nemovitostí pouze na 25% maximálně 30% obyvatel. Nemovitosti zde vlastní investiční skupiny, což mluví samo o sobě. Největší skupina má myslím okolo 3300 bytových jednotek. Mnoho z nich ale stále vlastní stát. Jednotlivci ze zahraničí zde moc do nemovitostí neinvestují, spíše se vyplatí investovat do skupin, které se na to specializují a hledat ty co mají nejvyšší dividendu.
Pro jednotlivce to není snadné? Nebo je v Německu těžké nemovitost pořídit ?
Těžké to rozhodně není, spíše následný servis nemovitostí. Pokud tam nežijete je to komplikované. V případě, že máte nemovitostí více tak už se Vám logicky vyplatí někdo kdo se o to bude starat. Ale dlouhodobé nájemné také není v Německu úplně šťastné.
Dlouhodobé nájemné není šťastné co tím myslíte?
Pronajaté byty v Německu, když se budeme bavit například o Berlíně, se většinou prodávají až o 25% levněji než ty, které v pronájmu nejsou. Je to z toho důvodu, že dostat nájemníky z bytu a využít byt k vlastnímu užívání, pokud je smlouva o nájmu na dobu neurčitou, je téměř nemožné.
Jak se Vaše investiční skupina liší, čím jste výjimeční ?
Máme velmi specifické know-how a jsme vyjímeční tím, že se snažíme uchopit trh, který nikdo plošně v Německu neuchopil.
Můžete prozradit trochu více o know-how a trhu o kterém mluvíte?
Určitě, trh o kterém mluvím je velmi specifický typ ubytování. Jedná se o ubytování pro pendlery, pracovníky, kteří v zahraničí pracují na stavbách. Tím, že moje firmy již 7 let na tomto trhu působí a víme, kde se projekty připravují k výstavbě déle než půl roku před jejich zahájením, víme kde nakupovat nemovitosti, které pronajmeme firmám, které také již historicky známe.
Takže jste schopni dosáhnout vyššího zhodnocení, než kdybyste pronajal místním? Může u vás investovat kdokoliv?
Ano díky know-how, které zmiňují jsme schopni mít veškeré prostředky uloženy v nemovitostech (v jistotě). Takto pronajatý byt generuje trojnásobek běžného nájemného a funguje to vlastně tak, že na základě prodaných akcií si lidé kupují podíl na naší společnosti a později budou profitovat z dividendy, která přichází právě z pronájmů. Do toho bych ale nezabředával. Pokud někdo bude mít zájem o více informací může se podívat na náš web JRCC.CZ
Mohu si pořídit nemovitost někde v Evropě mít hezké zhodnocení a ještě přidanou hodnotu ?
Určitě, ale směřoval bych na jih Francie popřípadě Španělska. Pokud se zaměříme na 2 pokojový byt s výhledem na moře někde v Cannes u Plage du Midi mluvíme tu o zajímavém ročním zhodnocení možnosti nechat spravovat nějakou firmu krátkodobý pronájem když vilu nevyužíváte. V sezóně kdykoliv mít možnost užít si dovolenou u moře, aniž byste museli řešit hotel.